農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí)，攤位的布局是影響格局的第一步，這一步一旦成型，就基本上決定了項(xiàng)目的攤位租金總收益。

　　首先影響總租金的決定數(shù)據(jù)即是營(yíng)業(yè)面積利用率，也可直稱得房率。

　　營(yíng)業(yè)面積利用率（得房率）是什么

　　即實(shí)際營(yíng)業(yè)面積/總建筑面積。與之相反的是公攤率，公攤率+得房率=100%。

　　因?yàn)橛行У臓I(yíng)業(yè)面積才能產(chǎn)生效益，所以理論上得房率越高，可以產(chǎn)生租金收益的攤位面積（攤位數(shù)量）就越大。

　　一、得房率的閾值

　　通常來說，大部分市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積利用率都在50%-55%之間。

　　這是因?yàn)椋虉?chǎng)消防設(shè)計(jì)規(guī)范、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范中有部分強(qiáng)制條款，對(duì)市場(chǎng)的通道寬度、出入口數(shù)量及寬度、配套用房的最小面積等，做出了明確規(guī)定。例如購(gòu)物主通道需不小于3米，次通道不小于2.5米，其它通道不小于2米，必須配備檢測(cè)室且面積不小于15平方米等。為了滿足例如以上的所有規(guī)范，則至少有45%的建筑面積需要規(guī)劃為通道、配套用房，如此便形成了得房率55%這個(gè)閾值。

　　一味追求得房率的誤區(qū)

　　為了提高出租收益，就要讓得房率最大化，盡量高于55%。部分市場(chǎng)項(xiàng)目的得房率可以做到接近58%或60%，甚至銷售型的市場(chǎng)可以做到得房率高于65%。

　　誤區(qū)1：減小購(gòu)物通道寬度，拓寬攤島外輪廓

　　設(shè)計(jì)規(guī)范、消防規(guī)范要求，主通道寬度不小于3米，為了提高得房率而把主通道、次通道寬度減少為1.5-1.8米的例子很多，這樣既可以提高得房率，又能讓購(gòu)物通道更加擁擠，顯得市場(chǎng)人氣旺盛，但會(huì)增加驗(yàn)收不通過的風(fēng)險(xiǎn)。

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　　誤區(qū)2：減少購(gòu)物通道數(shù)量，合并多排攤島

　?。ㄈ鐖D所示，取消所有攤位與攤位之間的縱向通道，只保留橫向通道，變相讓攤島變成長(zhǎng)條形狀，從數(shù)據(jù)上確提高了得房率，降低了公攤）

　　把原本縱橫交錯(cuò)的購(gòu)物通道取消一部分，例如只保留橫向通道而取消所有的縱向通道，變相將攤位環(huán)島由正方形拉長(zhǎng)為長(zhǎng)方形，更有甚者直接讓攤島貫穿南北或東西的兩端，不留任何橫穿的通道，以此來提高得房率。這個(gè)辦法并不會(huì)與規(guī)范相抵觸，相對(duì)而言是不良后果最不明顯的做法，只是攤島越的長(zhǎng)度越長(zhǎng)，越讓顧客失去購(gòu)物耐心，使得整體動(dòng)線規(guī)劃極不合理。

　　當(dāng)然，為了減少公攤率，很多人可謂無所不用其極，除了以上兩個(gè)例子外，還有很多不計(jì)后果的做法，這些項(xiàng)目為了提高得房率所做的舉措大部分都與規(guī)范相沖突，或是以犧牲實(shí)用性為代價(jià)而減少公攤，最后無法通過監(jiān)管部門驗(yàn)收，不得不返工整改，徒耗錢糧。

　　二、提高得房率、降低公攤率的合理舉措

　　舉措1：共享理念

　　以共享思維模式來解決配套功能，例如蔬菜整理間、熟食預(yù)進(jìn)間等，這些功能都是規(guī)范要求必須配備的，但我們可以在一定程度上以“借用”的思維來處理，多個(gè)蔬菜攤位共用一個(gè)整理間，兩個(gè)熟食營(yíng)業(yè)房共用一個(gè)預(yù)進(jìn)間，既滿足了規(guī)范要求，又能節(jié)約空間，何樂而不為呢？

　?。ㄈ鐖D所示，為4個(gè)熟食營(yíng)業(yè)房，共用2個(gè)預(yù)進(jìn)間的巧妙規(guī)劃。相對(duì)于每個(gè)熟食營(yíng)業(yè)房分別設(shè)置預(yù)進(jìn)間的標(biāo)準(zhǔn)化做法，節(jié)約了2個(gè)預(yù)進(jìn)間的公攤面積）

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　　舉措2：減小必須配套的功能用房，取消非必要的功能用房

　　檢測(cè)室、休息區(qū)等功能，這些都是市場(chǎng)設(shè)置規(guī)范所要求必須配套的，但應(yīng)該認(rèn)真研讀規(guī)范，在滿足規(guī)范的前提條件下，盡可能不造成面積的過度浪費(fèi)。例如部分地區(qū)的檢測(cè)室要求面積達(dá)到15平方米，休息區(qū)至少設(shè)置2處，那么我們的檢測(cè)室就嚴(yán)格按照15平方米進(jìn)行設(shè)計(jì)，休息區(qū)因?yàn)槲醋髅娣e要求，故只需選擇2處非黃金位置，設(shè)置一排座椅即可，既符合規(guī)范，也滿足了顧客休息所需。

　　舉措3：充分利用每一寸空間

　　經(jīng)營(yíng)死角、扶梯下方、出入口公共過道側(cè)面，這些區(qū)域都是容易被忽視的空間，提高空間利用率就是提高得房率，降低公攤率的本質(zhì)辦法。

　?。ㄈ鐖D所示，自動(dòng)扶梯下方的傾斜空間，被充分利用，右側(cè)規(guī)劃了一間店面、左側(cè)規(guī)劃了一間配套用房）

　　三、得房率與合理化經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)

　　一味追求高得房率，很容易實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)上的理想狀態(tài)，但無疑是對(duì)合理經(jīng)營(yíng)的放棄，一個(gè)擠滿了商鋪，購(gòu)物通道匱乏，缺少配套設(shè)施的市場(chǎng)，一定是相對(duì)不利于經(jīng)營(yíng)的，容易在開業(yè)后短期內(nèi)生意轉(zhuǎn)冷、一蹶不振。

　　只追求合理經(jīng)營(yíng)，忽視得房率，忽視商業(yè)面積的占比，也不可取，猶如飲鴆止渴，雖爭(zhēng)取了所謂長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng)，但這是天真的理想鄉(xiāng)。不建立在效益基礎(chǔ)上的經(jīng)營(yíng)，又如何能夠長(zhǎng)久。

　　為了兼顧效益與長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，在得房率取舍時(shí)，就不得不兼顧規(guī)范、購(gòu)物舒適度、單個(gè)攤位單元的劃分。銷售類的項(xiàng)目則還必須考慮單個(gè)攤位的總價(jià)在可接受范圍內(nèi)，例如攤位不超過12萬元/個(gè)，營(yíng)業(yè)房不超過30萬元/個(gè)的總價(jià)，那么就要求對(duì)單元面積的設(shè)置需權(quán)衡其上限，不可突破總價(jià)。

　　綜上所述，我更建議公益為主的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，把得房率控制在45-55%之間為宜；若為實(shí)現(xiàn)效益最大化，則應(yīng)把得房率爭(zhēng)取提高至55-59%之間較為合適。

　　世上沒有相同的兩片樹葉，也不會(huì)有完全可以套用的法則，每個(gè)市場(chǎng)都有著其自身的特點(diǎn)，取之于民、用之于民是永遠(yuǎn)不變的主旨。

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